🏘️Les prêts immo : la fête est finie ?

En ce moment on entend pas mal parler de l’inflation, de la hausse des taux et de la bulle immobilière qui pourrait éclater. Plutôt que de faire de la surenchère dans la peur, on a envie de t’expliquer simplement l’impact de l’inflation sur ta capacité à emprunter (que ça soit pour ta résidence principale ou un investissement locatif). Et pour ça on va parler de taux d’usure.

📚Le taux d’usure : c’est quoi ?

Quand tu fais une demande de prêt immo, tu vas voir passer pas mal d’acronymes notamment le TAEG. C’est le Taux Annuel Effectif Global qui correspond au taux d’usure de ton prêt.

Ok t’es sympa, mais encore ?

C’est le taux qui prend en compte toutes les charges associées à un prêt (les intérêts bancaires, les frais de dossier, les frais de courtier, l’assurance emprunteur, les frais de garanties).

Donc le TAEG est bien plus important que le simple taux d’intérêt de ton prêt.

Exemple

Tu empruntes 10K€ sur 1 an à un taux de 3%, les frais (dossier + courtier) sont de 750€. Ton taux d’intérêt est de 3% mais ton taux d’usure (TAEG) est de 10.5%.

🔎Mais pourquoi ça t’intéresse ?

Une banque ne peut pas te proposer n’importe quel taux pour ton crédit immo. Un taux d’usure maximal est défini par l’état (via la Banque de France). Quand une banque te propose un prêt immobilier, il faut nécessairement que le TAEG (taux d’usure) soit inférieur au taux d’usure légal.

Et si jamais un prêteur te propose un taux supérieur au taux d’usure légal c’est direction la case prison.

💡 Pour le 2e trimestre 2022, le taux d’usure est à 2,56 % s’ils durent moins de 10 ans, à 2,57 % si leur durée va de 10 à 20 ans et à 2,67 % au-delà de 20 ans.

✅ C’est une très bonne chose normalement parce que en tant qu’emprunteuse, le taux d’usure légal te protège de prêteurs trop gourmands.

💥 Inflation+ Taux d’usure bas = mauvais mélange

Le problème, parce qu’il y a un problème, c’est qu’avec l’inflation actuelle, les taux d’intérêt des prêts sont entrain de remonter en flèche.

En gros, tu te retrouves prise entre le marteau (les taux d’intérêt) et l’enclume (le taux d’usure légal). Concrètement, ça donne trois scenarios possibles :

Les banques refusent les dossiers qui passent par des courtiers

Bin oui, les frais de courtiers viennent alourdir le taux d’usure d’un prêt. A conditions égales, une demande directe de prêt aura plus de chance d’être acceptée que si elle passe par un courtier.

Les banques te demandent plus d’apport personnel

En général, un apport personnel d’environ 10 % est demandé. Mais depuis quelque temps, les banques demandent beaucoup plus. Par exemple, en Île-de-France, le montant moyen demandé pour l’apport personnel a augmenté de 54 % sur les douze derniers mois.

Les banques réduisent les montants des prêts

Si tu n’as pas d’argent de côté pour augmenter ton apport, il se passe quoi ? Les banques vont réduire le montant prêté, donc tu dois viser des biens plus petits. Par exemple à dossier égal, le même emprunteur peut acheter un bien en moyenne plus petit de 10m² entre décembre 2021 et juin 2022.

Selon le courtier Pretto, 24 % des dossiers étaient recalés en avril pour cause “d’usure outrepassée”, contre 4,3 % l’an dernier. Concrètement, la situation économique actuelle exclut pas mal de personnes de l’accès aux prêts.

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Cette situation n’est pas du tout équitable et creuse les inégalités d’accès à la propriété. Du coup, le ministère de l’Économie a dit qu’il “travaillait à trouver des solutions”. Bon…Ils sont conscients du problème, c’est cool. Par contre, concrètement pour le moment il n’y a rien qui a été décidé ou annoncé. En attendant un changement de loi ou de calcul de taux d’usure, il ne reste plus qu’à se serrer la ceinture si tu veux investir en immobilier.