Ça rassure toujours quand on se lance dans un projet d’avoir des conseils. Quand il s’agit d’argent ou d’investissement, tu vas toujours trouver une pote, une collègue ou quelqu’un de ta famille qui a LE meilleur conseil à te donner.
Disclaimer : même si quelqu’un tient beaucoup à toi, ça n’en fait pas un expert de la finance et de l’investissement pour autant. Et bien souvent les “conseils” prodigués sont soit des croyances transmises (un peu comme les contes des mille et une nuits 🧞) soit des peurs qui s’expriment.
On te fait le florilège des pires conseils financiers qu’on a entendus au cours des années.
🏘️Immo et pipo
Louer c’est jeter l’argent par les fenêtres, achètes dès que tu peux
❌ Il n’y a pas de vérité absolue en immobilier. Cette phrase n’est vraie que pour les villes où les loyers sont bas ou moyens. Dans certaines villes, il est plus intéressant de louer pour protéger sa capacité d’emprunt au moins au début.
🧮 Si on prend l’exemple d’une ville comme Paris, à surface égale, un loyer est moins élevé qu’un remboursement de mensualité.
Ex : un appartement de 30m2 : prix à la vente 320000€ (frais de notaire inclus),, prix de location 1200€ (charges incluses). Si tu fais un achat sur 20 ans à 1.4% sans apport, tes mensualités sont de 1530€. Si ton objectif est ensuite de faire un investissement locatif, en étant propriétaire tu perds en capacité d’emprunt.
✅ Il faut que tu fasses le calcul en fonction de la ville où tu vis pour estimer s’il est préférable de louer ou d’acheter avant d’investir.
L’immobilier c’est sans risque
❌On ne le répétera jamais assez : aucun investissement n’est sans risque ! Globalement, le marché immobilier en France monte, on peut espérer en achetant faire un bénéfice à la revente. Mais entre l’achat et la revente beaucoup de choses peuvent se passer.
🧮Rien que pour te donner une idée, en 2021, j’ai des locataires qui sont partis en laissant derrière un appartement totalement saccagé. J’ai eu deux semaines de travaux et ménage pour tout remettre en état. J’ai également un projet de construction où un de mes entrepreneurs a détourné plus de 50K€. Clairement ce n’est pas de tout repos, mais je continue à investir car l’immobilier reste un investissement très rentable.
✅Le risque 0 n’existe pas. Chaque investissement comporte ses risques et il faut y aller en conscience
Pour un investissement locatif, il faut emprunter le plus longtemps possible
❌ Plus la durée de ton crédit est longue, plus le coût du crédit sera important. Quand tu empruntes sur une longue durée, tu passeras plus de temps à rembourser des intérêts (plutôt qu’à payer le capital). Bien sûr avec un crédit plus long, tes mensualités sont moins importantes donc tu protèges plus ta capacité d’emprunt. Mais sur le long terme le patrimoine que tu accumules sera plus faible.
🧮 Petit calcul : On va prendre l’exemple d’un bien à 100 000€. Tu le loues à 700€ par mois et tu le revends au bout de 10 ans 130 000€.
Scenario 1 : tu fais un prêt sur 15 ans. Tes mensualités sont de 631€ et le capital restant dû à la revente est de 34000€. Au bout de 10 ans, tu as 126 000€ dans ta poche.
Scenario 2 : tu fais un prêt sur 25 ans. Tes mensualités sont de 425€, le capital restant dû à la revente est de 65000€ et le cashflow supplémentaire généré est de 25000€. Au bout de 10 ans, tu as 90 000€ dans ta poche.
Conclusion, en faisant un prêt plus court, tu limites ton cashflow durant la durée du remboursement mais tu accumules un plus gros capital.
✅ A toi d’établir tes priorités : tu préfères du cashflow pour augmenter tes ressources tout de suite, ou tu préfères construire un plus gros patrimoine à horizon 10 ou 15 ans.
Faire un Pinel c’est le bon plan.
❌Je plaide coupable, cette phrase de l’ai beaucoup trop répétée. Le Pinel est un dispositif de défiscalisation via un achat immobilier dans le neuf. Il y a deux gros problèmes avec le Pinel :
- les promoteurs immobiliers surévaluent énormément les prix (en moyenne entre 20 et 30% au-dessus du prix du marché).
- les loyers sont plafonnés (en moyenne 15 à 20% en dessous du prix du marché) et pour une durée minimale de 9 ans.
🧮 J’ai acheté un bien en Duflot (ancêtre du Pinel) an 2014. J’ai payé 4150€/m² alors que le prix de l’époque était de 3120€/m². J’ai eu un surcoût de 41000€ au total par rapport à l’ancien. Si je devais revendre le bien aujourd’hui je pourrais espérer au mieux une plus-value de 30 000€, contre 70 000€ si j’avais acheté dans l’ancien. En plus, du fait des loyers plafonnés, ma rentabilité nette tourne autour de 4%.
✅Si ton objectif est de faire des revenus supplémentaires grâce à l’immobilier, les investissements Pinel sont à fuir. Un investissement Pinel est à envisager quand tu as déjà de gros revenus que tu as un réel intérêt à faire baisser tes impôts et que tu n’as pas besoin de cash-flow.
💹 Fausses bonnes idées sur les investissements financiers
Les marchés actions sont un vaste casino. Tu peux jouer un peu, mais garde l’essentiel sur un livret A et un fonds Euro.
❌ On va sortir les chiffres. Sur 30 ans, de 1988 à 2018 :
- Les actions avec dividendes ont rapporté 1350% et hors dividendes réinvestis 465%
- Les fonds euros ont rapporté 370%
- L’or a rapporté 179%
- Le livret A a rapporté 135%
Evidemment, sur de courtes périodes, les actions présentent un risque de volatilité beaucoup plus élevé. Sur 1 à 3 ans il est tout à fait possible de perdre de l’argent. Mais sur des périodes d’investissement longue, les actions font beaucoup mieux que tous les autres supports d’investissement. Si tu es plutôt réticente au risque, les fonds euros ont été le placement sans risque le plus rentable, loin devant le Livret A et le PEL.
🧮 Si en 2010 tu avais mis 1000€, en 2022 tu aurais (hors inflation) :
- En action avec dividendes 2832€
- En Fonds euros 1687€
- En or 1262€
- Sur ton livret A 1127€
✅ Rien de tel que la diversification, quel que soit le support tu ne dois pas faire du all-in. Si tu mets tout ton argent sur des livrets sécurisés, tu ne gagnes rien voire tu perds en pouvoir d’achat. Si tu mets tout en bourse, tu t’exposes à la volatilité du marché. L’équilibre à trouver dépend de ton horizon de placement et de ton aversion au risque.
Les cryptos c’est l’investissement à faire pour gagner de l’argent
❌ Ne te laisse pas éblouir par toutes les success stories qui fleurissent sur les réseaux sociaux. Une étude menée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a rapporté que 89% des personnes qui se lancent dans le crypto perdent de l’argent. On voit quelques histoires ultra excitantes de la personne qui a investi 1000€ et qui maintenant est millionnaire. Mais c’est l’exception plutôt que la règle. Il y a des centaines de cryptos qui voient le jour tous les mois. Certaines bénéficient d’un gros buzz mais sont surcotées.
🧮 Quelques cryptos qui avaient le vent en poupe en 2020. Si tu y avais investi 1000€ en janvier 2020 voici ce que tu aurais eu en janvier 2021 et aujourd’hui :
- Bitcoin (BTC): 4920€ puis 5288€
- Komodo (KMD) : 1217€ puis 766€
- Nano : 3950€ puis 3612 €
- Ripple (XRP) : 1157€ puis 3450€
- NEM (XEM) : 4250€ puis 2500€
Globalement le marché des cryptos connait une grosse explosion en ce moment mais reste soumise à de forte volatilité
✅Prudence est mère de sureté… Et de rentabilité ! Avec les cryptos (mais ça vaut pour tout), tu dois comprendre où tu mets les pieds et les règles du marchés. Si tu joues la carte de l’investissement à long terme, prends le temps d’étudier la crypto où tu veux placer ton argent et une fois que tu as une stratégie tu dois t’y tenir qu’importe les aléas du marché.
💡Lumineux conseils de gestion
Il faut blinder ton livret A, ça rassure ta banque.
❌ Les chiffres de l’inflation pour mars viennent de sortir, on est à 4.5%. Le taux du livret A est à 1%. C’est vraiment le mauvais plan !
🧮 Si tu rempli ton livret A au max, soit 22 950€ ton livret A, il te rapportera 229€. Avec une inflation à 4.5% d’ici là fin de l’année 22950€ ne vaudront plus que 22030€. Donc en blindant ton livret A tu perds 691€ sur un an.
✅Oui si tu as un prêt à faire, la banque voit d’un bon œil le fait que tu aies réussi à constituer de manière régulière une épargne. Mais cette épargne peut être sur des supports plus rémunérateur qu’un livret A. Si tu as un livret A, il ne doit te servir que pour ton épargne de précaution (environ 3 mois de vie). Tout ce que tu as en plus bascules le sur des supports dont la rémunération dépasse l’inflation.
Ça ne sert à rien de gagner plus parce que tu vas toute perdre en impôts
❌T’as déjà entendu cette bonne blague « ça ne sert à rien que je t’augmente, tu vas faire moins d’argent parce que tu seras imposée à 30% alors que là tu es à 11% , tu vas payer 3 fois plus d’impôts c’est pas rentable».
🧮On va faire une petite pause fiscale. L’imposition fonctionne par tranche, seules les sommes qui dépassent le seuil de la tranche sont imposées au taux de la tranche en question. Prenons le cas où tu es célibataire, tu n’as qu’une seule source de revenu ton salaire. Tu gagnes 3000€ et tu as une augmentation à 4000€ net. Avant augmentation tu payais 3642€ d’impôts. Après augmentation tu payes 6882€ d’impôts. Globalement tu as 8760€ de plus dans ta poche.
⚠️ Ce calcul n’est pas valable si tu gagnes peu et qu’une partie de tes revenus est issue de prestations sociales. Elles disparaissent quand ton revenu augmente. Il faut faire un calcul plus fin dans ce cas.
✅La plupart du temps, quand tu gagnes plus…tu gagnes plus. Si tu à l’occasion de faire un bon significatif de revenu : go, go, go !
Ça ne sert à rien de payer une formation de plus
❌ On voit directement le retour sur investissement quand il s’agit de placements financiers mais on a beaucoup plus de mal à le faire quand il s’agit d’investissement sur soi. Mais acquérir des compétences ou une meilleure connaissance de soi est un vrai avantage.
🧮 A titre personnel, la première fois que j’ai vraiment pris conscience de la force de l’investissement sur soi, c’est lorsque j’ai financé un master en formation continue. Le master m’a couté 1120€. Avant même d’avoir fini ma formation, j’avais déjà des propositions d’embauche avec des hausses de 500€ net par rapport à mon salaire précédent. En deux mois de travail, j’avais rentabilisé l’investissement initial, sans parler de toutes les portes qui se sont ouvertes par la suite.
✅ Si tu as l’occasion d’investir de l’argent sur toi, ne te laisse pas arrêtée par les commentaires et jugements extérieurs. En augmentant tes compétences, tu augmentes le nombre de portes qui s’ouvrent à toi !