Tu as déjà eu envie d’investir dans l’immobilier, mais…
- tu n’as pas une capacité d’emprunt suffisante
- tu veux que tes investissements profitent aussi à tes enfants
- tu calcules déjà tous ce que tes héritiers devront payer en frais de succession
Et bien il est temps de parler Société Civile Immobilière. SCI pour les intimes.
La SCI est un instrument de gestion des immeubles
De manière très pragmatique : une SCI est une société constituée de minimum deux associés. Son but est de gérer un ou plusieurs biens immobiliers : la société possède les biens et les associés ont des parts sociales de la SCI.
Toutes les SCI ne se valent pas
Il existe 5 grands types de sociétés civiles immobilières avec des cas d’usage et des objectifs différents :
- la SCI de gestion ou de location : c’est la forme classique de SCI. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et le mettre en location.
- la SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille
- la SCI construction-vente est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout
- la SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés
- la SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager l’usage du bien.
Ok, mais concrètement pourquoi t’y intéresser ?…
Une SCI pour organiser le futur
Dans les grandes lignes, une SCI te permet de :
- faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier à tes enfants
- mettre à l’abri ton patrimoine immobilier de potentiels créanciers
- réduire les taxes et impôts que tu dois payer lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime fiscal des particuliers
- optimiser tes charges et tes impôts : la SCI permet de déduire des charges exploitation et donc tes impôts
- sortir de l’indivision : entre héritiers ou en couple.
Et si on sortait de la théorie ?
3 cas d’usage concrets de la SCI
1) Augmenter ta capacité d’emprunt
Anna 25 ans gagne 2700€, sa capacité d’emprunt est de 190K€ sur 20 ans. Elle voudrait acheter un appart mais avec ses revenus, son taux d’endettement est trop élevé. Anna peut monter une SCI avec sa sœur qui gagne 3200€. La SCI pourra emprunter jusqu’à 415K€. Anna et sa sœur seront caution du prêt.
💡Faire un prêt au nom d’une SCI prend un peu plus de temps qu’un prêt en nom propre car il faut rassembler et contrôler tous les documents de la SCI et ceux de ses associés.
2) Limiter ta responsabilité
Kacy est entrepreneuse à son compte, elle a 2 enfants, son conjoint est salarié. Kacy et son conjoint veulent acheter leur résidence principale. En tant que cheffe d’entreprise Kacy veut protéger son patrimoine de potentiels créanciers au cas où son entreprise rencontrerait des difficultés. La SCI est une bonne solution pour protéger le patrimoine de la famille de saisies par exemple.
⚠️ La SCI est une structure à responsabilité indéfinie des associés. Ça veut dire que les associés d’une SCI sont tenus de régler les dettes de la SCI à proportion de leu parts.
3) Protéger ta capacité d’emprunt
Un foyer gagner 8000€. Leur capacité d’emprunt est de 563K€. Ils souhaitent investir dans de l’immo locatif mais ne sont pas encore propriétaire de leur résidence principale. Ils craignent que leur investissement locatif ne grève leur capacité d’emprunt et limite leurs options de RP. Une solution est de monter une SCI afin d’emprunter via la SCI pour leurs investissement locatifs. Ils seront caution du prêt. Mais le prêt n’étant pas à leur nom, leur capacité d’emprunt reste intacte.
💡 Lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaît sur la “fiche propriétaire” de l’immeuble.
En fonction de ta situation pro ou familiale et de tes besoins, tu sais maintenant à quoi peut te servir une SCI.