C’est beau l’amour surtout au début ! Il te dit que tu es jolie et toi tu le trouves à croquer. Très vite vous ne pouvez plus vous passer l’un de l’autre et la décision d’acheter en couple apparaît comme une évidence.
Et souvent, acheter ensemble est plus évident que se marier. Alors voici les éléments à prendre en compte quand tu achètes avec ton/ta partenaire pour te protéger.
Les régimes quand on n’est pas mariés
Quand on n’est pas mariés on est soit concubins soit pacsés. Quand vous achetez un bien immobilier ensemble, il y a deux formes juridiques possibles : acheter en indivision ou par le biais d’une SCI.
Dans ce cadre d’un achat hors mariage, il y a deux risques que tu dois prendre en compte :
- La séparation du couple
- Le décès de l’un des 2 conjoints.
⚠️Aux yeux de la loi, il est important de savoir qu’officiellement les concubins sont des étrangers l’un pour l’autre.
Achat en indivision
L’indivision est la forme la plus courante pratiquée lors d’un achat immobilier en couple. Ça veut dire que vous êtes tous les deux copropriétaires du bien, et par défaut à 50/50.
Au moment de l’achat devant le notaire, vous pouvez décider d’ajouter une convention d’indivision qui va reprendre l’apport financier de chacun et donc la répartition réelle de la propriété du bien. Vous pouvez aussi décider de répartir les parts en fonctions des revenus injectés dans le projet. C’est intéressant si une personne rembourse plus que l’autre.
En indivision, on peut donc être copropriétaire à 50%/50, 60/40, 70/30… C’est le couple qui décide.
💡 Pour faire ce choix, c’est plus judicieux de se faire accompagner par un notaire personnel ou alors un conseiller en gestion du patrimoine.
⚠️ En indivision, vous achetez ensemble, vous faites le prêt ensemble donc vous êtes solidaires de l’emprunt. Si l’un des deux ne paie, plus l’autre conjoint est obligé de rembourser la dette.
En cas de séparation
Il y a trois cas de figures :
- Vous voulez vendre le logement. Si vous vous mettez d’accord tout va bien et vous vous répartissez le montant de la vente au pro rata de vos parts du bien.
- L’un des deux veut garder le logement mais pas l’autre. Dans ce cas, vous devez faire un rachat de soulte. Celui des deux qui veut rester rachète à l’autre sa quote-part du bien et devient unique propriétaire.
- Vous n’êtes pas d’accord pour vendre. Il y a un principe de loi qui dit “nul n’est contraint de demeurer dans l’indivision”. Dans ce cas, c’est une juge qui doit trancher.
En cas de décès d’un des conjoints
Commes les concubins sont des étrangers aux yeux de la loi, ils ne sont pas automatiquement héritiers l’un de l’autre. Donc par défaut, la personne qui survit ne reçoit rien au profit de la famille du défunt. Et même dans le cas extrême où le défunt n’a pas de famille, c’est l’état qui perçoit l’héritage.
Le testament : Vous décidez de transmettre l’usufruit et la nue-propriété de vos quote-parts par testament. Dans ce cas la fiscalité est de 60%. L’avantage est que la personne qui survit évite ainsi l’indivision avec les héritiers du défunt et peut garder le logement.
ℹ️ Quand vous êtes pacsés, les biens hérités ne sont pas taxés SI le concubin est bien inscrit comme héritier dans le testament.
Exemple :
Personne 1 et Personne 2 sont en couple et possèdent une maison de 200 000€ financée 50/50. Personne 1 décède mais avant a fait un testament pour léguer sa part à Personne 2.
- S’ils ne sont pas pacsés : Personne 2 récupère la pleine propriété de la maison après avoir payé 60000€ aux impôts.
- Ils sont pacsés : Personne 3 récupère la pleine propriété de la maison.
Conclusion
- Se pacser sans faire de testament ne sert à rien d’un point de vue fiscal
- Faire un testament et rester en concubinage est très pénalisant pour le conjoint qui se fait démolir par la fiscalité
- Se pacser ET faire un testament est une solution efficace pour protéger le conjoint et annuler la fiscalité !
Achat par une SCI
Une SCI est une société civile immobilière d’au moins deux associés. L’objet de la SCI est d’acquérir et gérer les biens immobiliers en groupe.
Quand deux concubins créent une SCI, c’est la société qui achète le logement. En tant que concubins vous êtes associés dans la SCI et détenez des parts sociales au pro rata de votre apport financier.
En cas de séparation
Sauf clause contraire, la vente du bine détenu dans une SCI se décide à majorité simple. Vous pouvez donc revendre le bien et vous répartir les bénéfices en fonction de vos parts sociales
En cas de décès
Les parts du conjoint décédé reviennent à ses héritiers. Le concubin survivant risque alors d’être contesté dans l’occupation du logement.
La clause d’agrément et Le démembrement croisé de propriété vous permet de vous protéger mutuellement.
La clause d’agrément : permet aux associés en place d’approuver ou de refuser l’entrée dans la société de nouveaux associés. Le concubin survivant pourra empêcher les héritiers à devenir associés de la société s’il a les fonds pour racheter leurs parts.
Le démembrement croisé de propriété : chaque concubin achète la moitié des parts de la société en nue-propriété et l’autre moitié en usufruit. Par ce mécanisme, lorsque l’un décède, l’autre récupère l’usufruit des parts qu’il possède en nue-propriété. Il obtient donc la pleine propriété du bien et peut en faire ce qu’il veut.
❓ Achat en couple pacsé avant Janvier 2007
Les biens et parts sociales détenus par un couple lié sont par défaut en indivision. Ils peuvent choisir néanmoins le régime de la séparation de patrimoine.
Après le pacs les biens acquis sont réputés indivis par moitié. À chaque fois qu’un partenaire achète un bien, l’autre est présumé propriétaire pour moitié. Dans l’acte d’acquisition, vous pouvez ajouter une convention d’indivision (70/30 par exemple). Ou encore préciser que le bien appartiendra à l’un ou l’autre des partenaires.
Le partenaire reste exclusivement propriétaire de tous les biens acquis avant le mariage.
Voilà, c’est tentant d’avoir des étoiles pleins les yeux quand tu te lances avec ton/ta partenaire. Mais n’oublie pas de te protéger contre les coups durs. Dis-nous si tu as déjà acheté en couple et comment tu t’y es prise !