🏘️Immo et pipo : les pires conseils immobiliers

Ça rassure toujours quand on se lance dans un projet d’avoir des conseils. Quand il s’agit d’argent ou d’investissement, tu vas toujours trouver une pote, une collègue ou quelqu’un de ta famille qui a LE meilleur conseil à te donner.

Disclaimer : même si quelqu’un tient beaucoup à toi, ça n’en fait pas un expert de la finance et de l’investissement pour autant. Et bien souvent les “conseils” prodigués sont soit des croyances transmises soit des peurs qui s’expriment.

On te fait le florilège des pires conseils financiers qu’on a entendus au cours des années.

Louer c’est jeter l’argent par les fenêtres, achètes dès que tu peux

❌ Il n’y a pas de vérité absolue en immobilier. Cette phrase n’est vraie que pour les villes où les loyers sont bas ou moyens. Dans certaines villes, il est plus intéressant de louer pour protéger sa capacité d’emprunt au moins au début.

🧮 Si on prend l’exemple d’une ville comme Paris, à surface égale, un loyer est moins élevé qu’un remboursement de mensualité.

Ex : un appartement de 30m2 : prix à la vente 320000€ (frais de notaire inclus),, prix de location 1200€ (charges incluses). Si tu fais un achat sur 20 ans à 1.4% sans apport, tes mensualités sont de 1530€. Si ton objectif est ensuite de faire un investissement locatif, en étant propriétaire tu perds en capacité d’emprunt.

✅ Il faut que tu fasses le calcul en fonction de la ville où tu vis pour estimer s’il est préférable de louer ou d’acheter avant d’investir.

L’immobilier c’est sans risque

❌On ne le répétera jamais assez : aucun investissement n’est sans risque ! Globalement, le marché immobilier en France monte, on peut espérer en achetant faire un bénéfice à la revente. Mais entre l’achat et la revente beaucoup de choses peuvent se passer.

🧮Rien que pour te donner une idée, en 2021, j’ai des locataires qui sont partis en laissant derrière un appartement totalement saccagé. J’ai eu deux semaines de travaux et ménage pour tout remettre en état. J’ai également un projet de construction où un de mes entrepreneurs a détourné plus de 50K€. Clairement ce n’est pas de tout repos, mais je continue à investir car l’immobilier reste un investissement très rentable.

✅Le risque 0 n’existe pas. Chaque investissement comporte ses risques et il faut y aller en conscience

Pour un investissement locatif, il faut emprunter le plus longtemps possible

❌ Plus la durée de ton crédit est longue, plus le coût du crédit sera important. Quand tu empruntes sur une longue durée, tu passeras plus de temps à rembourser des intérêts (plutôt qu’à payer le capital). Bien sûr avec un crédit plus long, tes mensualités sont moins importantes donc tu protèges plus ta capacité d’emprunt. Mais sur le long terme le patrimoine que tu accumules sera plus faible.

🧮 Petit calcul : On va prendre l’exemple d’un bien à 100 000€. Tu le loues à 700€ par mois et tu le revends au bout de 10 ans 130 000€.

Scenario 1 : tu fais un prêt sur 15 ans. Tes mensualités sont de 631€ et le capital restant dû à la revente est de 34000€. Au bout de 10 ans, tu as 126 000€ dans ta poche.

Scenario 2 : tu fais un prêt sur 25 ans. Tes mensualités sont de 425€, le capital restant dû à la revente est de 65000€ et le cashflow supplémentaire généré est de 25000€. Au bout de 10 ans, tu as 90 000€ dans ta poche.

Conclusion, en faisant un prêt plus court, tu limites ton cashflow durant la durée du remboursement mais tu accumules un plus gros capital.

✅ A toi d’établir tes priorités : tu préfères du cashflow pour augmenter tes ressources tout de suite, ou tu préfères construire un plus gros patrimoine à horizon 10 ou 15 ans.

Faire un Pinel c’est le bon plan

❌Je plaide coupable, cette phrase de l’ai beaucoup trop répétée. Le Pinel est un dispositif de défiscalisation via un achat immobilier dans le neuf. Il y a deux gros problèmes avec le Pinel :

• les promoteurs immobiliers surévaluent énormément les prix (en moyenne entre 20 et 30% au-dessus du prix du marché).
• les loyers sont plafonnés (en moyenne 15 à 20% en dessous du prix du marché) et pour une durée minimale de 9 ans.

🧮 J’ai acheté un bien en Duflot (ancêtre du Pinel) an 2014. J’ai payé 4150€/m² alors que le prix de l’époque était de 3120€/m². J’ai eu un surcoût de 41000€ au total par rapport à l’ancien. Si je devais revendre le bien aujourd’hui je pourrais espérer au mieux une plus-value de 30 000€, contre 70 000€ si j’avais acheté dans l’ancien. En plus, du fait des loyers plafonnés, ma rentabilité nette tourne autour de 4%.

✅Si ton objectif est de faire des revenus supplémentaires grâce à l’immobilier, les investissements Pinel sont à fuir. Un investissement Pinel est à envisager quand tu as déjà de gros revenus que tu as un réel intérêt à faire baisser tes impôts et que tu n’as pas besoin de cash-flow.

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Voilà c’était le florilège des pires conseils immo qu’on a reçus !

Si tu en connais d’autres n’hésite pas à nous les partager😉