Les chiffres des offres de crédit immobilier signés commencent à diminuer alors que les nombre de dossiers refusés lui explose. Si on s’arrête aux gros titres, on a l’impression que les banques ne veulent plus prêter d’argent. C’est faux : elles veulent toujours prêter …mais sans jamais prendre trop de risques. Il y a quelques mois on avait fait une édition spéciale qui t’expliquait pourquoi de moins de demandes de prêts étaient acceptées. La réponse courte : c’est à cause du taux d’usure.
Mais une fois que tu sais ça, si tu veux faire un crédit immobilier aujourd’hui, comment est-ce que tu peux maximiser tes chances ?
📚Crédit immobilier, TAEG et taux d’usure
Quand tu fais un prêt la banque te propose un taux d’intérêt mais ce n’est qu’une partie du coût total de ton prêt. Il faut aussi prendre en compte :
- tous les frais de dossier (de la banque)
- l’assurance emprunteur (que tu peux renégocier à n’importe quel moment maintenant)
- les frais de garantie (hypothèque ou crédit logement)
- les frais de courtage (si jamais tu passes par un courtier pour avoir ton prêt)
Quand on cumule tous ces frais on obtient le taux réel de ton emprunt : le Taux Annuel Effectif Global (TAEG pour les intimes).
Pour que la banque accepte de te faire un prêt, il faut que le TAEG soit inférieur au taux d’usure légal. Il s’agit d’un taux officiel défini par l’état (il était à 2.60% sur 20 ans au 1er juillet). Si ton TAEG est plus grand que le taux d’usure ton prêt est automatiquement annulé !
Quels sont tes leviers si ton dossier est un peu limite ?
⛑️Faire jouer la délégation d’assurance emprunteur
Faire diminuer le TAEG de son crédit immobilier
L’assurance emprunteur fait partie des frais obligatoires quand tu souscris un prêt. Par défaut elle est proposée par la banque directement mais elle est (presque) tout le temps beaucoup trop cher !
La bonne nouvelle (on n’aime pas rester sur de mauvaises notes) c’est que tu peux imposer une délégation d’assurance. Ça veut dire que tu n’es plus obligée de choisir l’assurance de la banque mais tu peux prendre celle de ton choix (meilleures conditions et/ou meilleurs tarifs). Ta banque est obligée d’accepter*.
*Il faut quand même que les garanties de la nouvelle assurance (en termes de couverture) soient au moins égales.
En faisant jouer la délégation d’assurance non seulement tu baisses ton TAEG mais tu fais aussi de grosses économies sur le coût de ton crédit.
⚖️Moduler la quotité de ton assurance de prêt
Quand tu fais un prêt, le montant doit être assuré. Quand on parle d’assurance emprunteur, la quotité correspond à la part du capital à assurer.
La banque impose généralement une couverture à 100%. En empruntant à deux vous pouvez demander à moduler la répartition de la quotité au moment de faire votre demande. Par exemple, la personne qui gagne le plus peut demander à être couverte à 70% du prêt et celle qui gagne le moins à 30%
En faisant ça : le coût total de l’assurance emprunteur diminue puisque la banque prend moins de risque.
📅Réduire la durée de ton prêt
Augmenter les mensualités de ton crédit immobilier
Les prêts sur au-delà de 25 ans sont en train d’avoir le même destin que les dinosaures : disparition totale !
Depuis le début de l’année, une nouvelle loi interdit aux banques de prêter sur plus de 25 ans. Mais en plus de ça, beaucoup de banques sont même réticentes à prêter sur plus de 20 ans.
Plus tu empruntes longtemps, plus le taux d’intérêt et donc le TAEG seront importants. Si tes finances te le permettent tu peux réduire la durée de ton prêt, il faut rester dans la limite des 35% d’endettement.
Il y a deux grosses conséquences : tes remboursements seront plus importants (pas cool) et ton TAEG pourra diminuer drastiquement (cool).
Par exemple : si tu fais un prêt sur 20 ans, le taux d’intérêt médian est de 1.95% alors qu’il tombe à 1.83% sur 15 ans.
💡 Augmenter ton apport reste toujours une bonne idée car ça permet de réduire le montant à emprunter même si cela ne permet pas directement de réduire le TAEG.
▶️Se passer de courtier
Obtenir ton crédit immobilier par toi même
Si en changeant d’assurance, en réduisant la durée de ton prêt ton dossier est toujours limite, ça vaut le coup de te passer de courtier.
Un sondage fait auprès des courtiers montre que depuis le début de l’année 45% des dossiers qui sont passés entre leurs mains ont été refusés. Avec le contexte actuel quand tu fais une demande de prêt par le biais d’un courtier tu augmentes ton TAEG. Donc tu augmentes le risque que ton dossier soit refusé.
En gros, il faut que tu te retrousses les manches : contacte toi-même les agences bancaires.
💡Démarcher directement des agences de banques mutualistes ou autonomes augmente tes chances. Comme ces agences sont indépendantes entre elles : le fait qu’une n’accepte pas ton dossier ne veut pas dire qu’une autre en fera de même.
💰Bonus : être une cliente rentable !
Malgré la hausse des taux, la marge de bénéfices est très faible pour une banque sur un simple crédit immobilier. Ce qu’elle espère c’est te “rentabiliser” avec les à-côtés. En gros, la meilleure approche de séduction que tu peux avoir avec ta banque c’est lui montrer que tu peux être une cliente rentable.
Voici quelques arguments que tu peux avancer :
- Ne pas avoir trop de comptes bancaires
- Ouvrir des produits d’épargne ou d’investissement en plus (avec des versements programmés)
- Si tu as des enfants leur ouvrir des comptes dans la banque en question
Bref, si tu arrives à montrer à ta banque que tu n’en as pas qu’après son argent (elle n’a pas besoin de savoir la vérité) c’est un gros plus !
Jusqu’en fin d’année dernière, les emprunteurs avaient largement l’avantage sur les banques : c’’était beaucoup plus facile de négocier les taux et faire jouer la concurrence. Avec le contexte actuel, la balance a plutôt penché du côté des banques. C’est important d’en avoir conscience quand tu vas faire une demande et d’arriver préparée.